Zirkuläre Wertschöpfung im Immobilienbestand – wird das Konzept Circular Economy wirtschaftlich honoriert?

Thema

Die Masterarbeit untersucht, ob zirkuläres Bauen in der Schweiz ökonomisch tragfähig ist. Anhand von Fallstudien (NEST, OPENLY) und Experteninterviews untersucht diese Arbeit, inwiefern eine erhöhte Zahlungsbereitschaft für zirkulär erstellte Gebäude vorliegt und aus welchen Gründen. Ergänzend werden bestehende Herausforderungen und Risiken analysiert und praxisnahe Lösungsansätze aus Expertensicht identifiziert. Ziel ist es, Wege aufzuzeigen, wie Re-Use und Circular Economy stärker und wirksamer in der Immobilienbranche umgesetzt werden können.

Relevanz

Der Gebäudesektor spielt eine zentrale Rolle bei Energieverbrauch, Ressourceneinsatz und Treibhausgasemissionen. In der Schweiz entfallen rund 40% des Endenergieverbrauchs und ein Drittel der CO₂-Emissionen auf Gebäude. Zudem entstehen im Bau- und Rückbauwesen rund 60 Millionen Tonnen Abfall. Die Forschungsfragen sind theoretisch relevant, weil sie untersuchen, ob Circular Economy im Immobilienbereich wirtschaftlich honoriert wird und zwar aus Nachfrageperspektive, nicht nur aus Eigentümersicht. Die praktische Relevanz liegt darin, dass Immobilienbewirtschafter und Investoren wissen müssen, ob zirkuläre Konzepte marktfähig sind. Die Arbeit liefert konkrete Hinweise auf Zahlungsbereitschaft und Zielgruppenpotenziale als Entscheidungsgrundlage für die Praxis.

Ergebnisse

Die Ergebnisse zeigen, dass zirkuläres Bauen in der Schweiz zwar ökologisch anerkannt, jedoch wirtschaftlich noch kaum honoriert wird. Eine breite Zahlungsbereitschaft für zirkuläre Immobilien besteht derzeit nicht – Lage und Rendite bleiben die dominanten Entscheidungsfaktoren. Es konnten jedoch fünf Stakeholder-Gruppen mit potenziell erhöhter Zahlungsbereitschaft identifiziert werden: die öffentliche Hand, nachhaltigkeitsorientierte Unternehmen, private Pioniere mit ausgeprägtem Umweltbewusstsein, internationale Nutzer mit hohen Zertifizierungsanforderungen sowie Grossfirmen mit CSR-Vorgaben.

Die Untersuchung zeigt 7 Gründe, warum Akteure mehr für zirkuläre Immobilien bezahlen würden. Hier in abnehmender Reihenfolge der Anzahl genannten Punkte.

·         Aussenwirkung und Reputation      

·         Firmenphilosophie   

·         Kosteneinsparungen oder tiefere Betriebskosten

·         Reduktion der CO2 Emissionen     

·         Zirkularität fördert flexiblere Nutzung

·         Mehr Finanzierungsanreize schaffen          

·         Nachhaltigkeit schafft Behaglichkeit und Wohnqualität

Bemerkenswert: Die intrinsisch motivierten Faktoren Reputation und Firmenphilosophie machen dabei rund die Hälfte aller Nennungen aus – Werte sind wichtiger als rein finanzielle Überlegungen. Es zeigt sich, dass drei strukturelle Hemmnisse die Zahlungsbereitschaft besonders stark bremsen. Erstens verhindert die begriffliche Vermischung von Nachhaltigkeit, Zirkularität und Re-Use ein differenziertes Preissignal. Zweitens fehlen regulatorische Rahmenbedingungen wie steuerliche Anreize, angepasste Normen und Förderprogramme. Drittens hemmen rechtliche Unsicherheiten rund um Haftung und Materialqualität das Vertrauen in Re-Use-Bauteile. Ein weiterer, in der Theorie wenig beachteter Hemmfaktor ist die buchhalterische Behandlung von Gebäuden: Da diese kontinuierlich an Wert verlieren, entsteht ein struktureller Anreiz zum Ersatzneubau, selbst wenn Bauteile noch funktionstüchtig sind.

Implikationen für die Praxis

1. Regulatorische Rahmenbedingungen

Es müssen neue Konzepte, wie steuerliche oder anderweitige finanzielle Anreize geschaffen werden, weil schlussendlich die Wirtschaftlichkeit und Rendite oftmals als treibende Kraft überwiegt. Auch die Thematik einer "zirkulären Buchhaltung" muss von politischer Seite voran getrieben werden.

2. Soll die Zahlungsbereitschaft verstärkt werden, sollten die identifizierten Motivatoren angesprochen werden

Um die Zahlungsbereitschaft zu erhöhen, müssen die identifizierten Motivatoren gezielt angesprochen werden. Da Reputation und Firmenphilosophie die Hälfte aller Nennungen ausmachen, sollte die Kommunikation primär auf wertbasierte Argumente setzen. Zirkuläre Gebäude müssen als sichtbares Statement für Nachhaltigkeit positioniert werden.

Konkret bedeutet dies: CO₂-Reduktion messbar machen, hochwertige Architektur zeigen, finanzielle Vorteile beziffern. Entscheidend ist auch die zielgruppenspezifische Ansprache: Bei der öffentlichen Hand steht Vorbildfunktion im Vordergrund, bei Unternehmen die Firmenphilosophie, bei gewerblichen Nutzern Flexibilität und Wertstabilität, bei privaten Mietern Wohnqualität.

3. Massnahmen seitens der Baubranche

Die Baubranche muss ihre Abläufe verbessern, damit Re-Use mit wenigen Mehrkosten verbunden ist, da ein Mehrpreis grösstenteils nicht akzeptiert wird. Es ist eine engere Zusammenarbeit zwischen allen Akteuren der Bau- und Immobilienbranche notwendig. Architekten, Bauunternehmen, Investoren und Behörden müssen gemeinsam neue Standards entwickeln, die Zirkularität als integralen Bestandteil verstehen. Entscheidend ist, dass Zirkularität bereits in der frühen Projektphase mitgedacht wird. Materialströme, Demontage und Beschaffung müssen frühzeitig geplant werden. Digitale Tools wie BIM und Materialpässe können dabei unterstützen.

Darüber hinaus muss die Architektur eine Re-Use-freundlichere Bauweise entwickeln. Einen eigenen "Circular Chic"-Stil mit Fokus auf Demontierbarkeit, Flexibilität und Werterhaltung. Dies erfordert Umdenken und das Verständnis, dass solche Bauten anders aussehen. Mehr Mut zum Ausprobieren ist zentral, um Unsicherheiten abzubauen.

Methoden

Zur Beantwortung der Forschungsfrage wurden zwei Ansätze gewählt: Das Erarbeiten von Fallstudien von 2 Gebäuden aus der Schweiz, sowie die Durchführung von Experteninterviews. Für die Fallstudien wurden verschiedene Ansätze der zirkulären Bauweise studiert und erfolgreiche Bauten beleuchtet. In einem zweiten Teil wurde ein qualitatives Forschungsdesign gewählt. Basierend auf einem strukturierten Leitfaden wurden elf Experteninterviews durchgeführt. Dabei handelte es sich um Architekten, Nachhaltigkeitsexpertinnen, Geschäftsführende, Projektleitende, Dozierende sowie Vertreter von öffentlichen Institutionen mit langjähriger Erfahrung im Bereich nachhaltige und zirkuläre Bauweise. Die Interviews wurden mit einer qualitativen Inhaltsanalyse mit der Methoden der induktiven Kategorienbildung nach Kuckartz (2018) und zusammenfassenden Inhaltsanalyse nach Mayring (2010) ausgewertet. Die Interviewdaten wurden softwaregestützt codiert und in einem Codebook zusammengeführt, um die Zahlungsbereitschaft und Gründe für zirkuläre Bauweise zu identifizieren.